기타부동산·건설

기타부동산·건설 사건은 한 가지 법률관계만으로 해결되지 않는 복합 분쟁입니다. 예를 들어 공사대금 청구 사건에서 하자보수와 지체상금이 함께 다투어지고, 집합건물 사건에서 관리단 결의와 공용부분 변경, 사용료, 원상회복이 함께 문제되며, 토지 분쟁에서 경계침범·통행권·점유취득시효가 동시에 제기될 수 있습니다.

부동산 사건은 등기부와 점유관계가 중요하고, 건설 사건은 계약서와 현장자료가 중요합니다. 그러나 실제 분쟁에서는 두 영역이 겹칩니다. 건축공사가 중단되면 공사대금, 유치권, 하자, 계약해제, 손해배상, 인도청구가 함께 발생할 수 있고, 건물 완공 후에는 하자보수, 관리단, 공용부분, 임대차 문제가 이어질 수 있습니다.

부동산·건설 사건은 본안소송이 끝나기 전에 현장이 바뀌거나 점유자가 변경되거나 재산이 처분되는 경우가 많습니다. 따라서 점유이전금지가처분, 처분금지가처분, 공사중지가처분, 채권가압류, 부동산가압류, 증거보전 등을 먼저 검토해야 합니다. 어떤 보전처분을 선택하느냐에 따라 본안소송의 실효성이 달라집니다.

공사를 완료했는데 대금을 받지 못했거나, 추가공사 지시가 있었는데 추가공사대금 지급을 거절하는 경우입니다. 하도급 구조에서는 원사업자, 수급인, 하수급인, 발주자 사이의 직접지급, 기성금, 지체상금, 하자보수비 공제가 다투어집니다. 계약서와 현장 지시자료, 기성확인, 세금계산서가 핵심 증거입니다.

건물이나 공작물에 균열, 누수, 마감불량, 구조상 하자, 설비하자, 방수하자가 발생하면 하자보수청구와 손해배상청구가 문제됩니다. 도급인은 하자를 이유로 공사대금 지급을 거절할 수 있고, 수급인은 하자가 경미하거나 사용상 문제가 없다고 다툴 수 있습니다. 감정절차가 결과에 큰 영향을 줍니다.

오피스텔, 상가, 지식산업센터, 집합상가, 아파트형 공장 등에서는 관리단 구성, 관리인 선임, 공용부분 사용, 관리비 부과, 공용부분 변경, 전유부분·공용부분 구분이 문제됩니다. 집합건물법상 결의요건과 규약, 관리단집회 절차, 구분소유자 의결권을 확인해야 합니다.

토지 경계가 불명확하거나, 맹지 통행로가 막혔거나, 오래 점유한 토지의 취득시효가 문제되거나, 공사대금 미지급을 이유로 유치권을 주장하는 경우입니다. 등기부, 지적도, 현황측량, 항공사진, 점유자료, 공사대금채권과 목적물의 견련성이 핵심 쟁점이 됩니다.

권리자나 발주자는 상대방의 위반행위를 특정하고, 본인이 어떤 권리를 행사할 수 있는지 정리해야 합니다. 공사 하자가 문제라면 하자목록과 보수비를, 점유가 문제라면 점유자와 점유범위를, 등기나 처분 위험이 문제라면 등기부와 거래정황을 확보해야 합니다. 감정적 대응보다 내용증명과 보전처분을 통해 증거와 절차를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.

• 계약서, 견적서, 도면, 특약, 변경합의, 관리규약 등 기본자료 확보하기
• 공사 하자, 미시공, 지체, 점유, 경계침범, 통행방해를 사진·영상으로 남기기
• 상대방에게 보수·시정·인도·지급을 요구한 문자와 내용증명 확보하기
• 재산처분, 점유이전, 공사강행 우려가 있으면 가압류·가처분 검토하기
• 하자나 공사대금은 감정절차에 대비해 항목별 표를 만들어 정리하기
• 집합건물 사건은 관리단 결의, 규약, 의결권, 회의록의 적법성을 확인하기
• 소송청구는 금전청구, 인도청구, 등기청구, 방해금지청구를 구분해 설계하기

시공자나 점유자는 상대방의 청구가 계약과 실제 현장상황에 맞는지 반박해야 합니다. 하자라고 주장되는 부분이 설계변경이나 사용자 관리 부주의 때문인지, 추가공사대금이 누락되었는지, 점유가 적법한 권원에 기초한 것인지, 공사대금 미지급으로 유치권을 주장할 수 있는지 검토해야 합니다.

• 공사도급계약서, 하도급계약서, 견적서, 추가공사 지시자료 확보하기
• 공사 완료자료, 기성확인서, 준공자료, 세금계산서, 송금내역 정리하기
• 하자의 원인이 설계·자재지급·사용관리 문제인지 반박자료 준비하기
• 공사대금 미지급이 있다면 유치권 요건과 점유 유지 여부를 검토하기
• 점유이전금지가처분이나 공사중지가처분을 받았다면 결정문과 집행범위 확인하기
• 집합건물·관리단 분쟁에서는 결의 무효, 절차 하자, 권한 유무를 검토하기
• 소송에서는 공제항목, 상계, 동시이행항변, 손해액 감액 사유를 함께 주장하기