건물인도

건물인도청구는 소유자 또는 인도를 청구할 법적 지위에 있는 사람이 현재 건물을 점유하는 상대방에게 점유 이전을 구하는 절차입니다. 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다고 정하고, 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 경우에는 반환을 거부할 수 있도록 합니다.

소유권에 기한 건물인도청구에서는 원고가 건물 소유자이거나 인도청구권을 가진 사람인지, 피고가 현재 건물을 점유하고 있는지, 피고에게 임대차·사용대차·유치권 등 점유 권원이 있는지가 핵심입니다. 임대차관계에서는 임대인이 반드시 소유자가 아니더라도 계약상 임대목적물 반환을 청구할 수 있는 경우가 있습니다.

건물인도는 현실적으로 건물을 점유하고 있는 사람을 상대로 해야 집행 가능성이 높습니다. 계약서상 임차인과 실제 점유자가 다르거나, 전차인·동거인·무단점유자·사업자등록 명의자가 따로 있는 경우에는 소송 상대방과 점유이전금지가처분 대상을 신중히 정해야 합니다. 점유자가 바뀌면 기존 판결로는 집행이 어려워질 수 있습니다.

계약기간이 끝났고 갱신 거절 또는 종료 통지가 있었음에도 임차인이 건물을 반환하지 않는 경우입니다. 주택·상가 임대차에서는 묵시적 갱신, 갱신요구권, 권리금 회수기회, 보증금 반환과 인도의 동시이행관계가 쟁점이 될 수 있습니다. 종료 통지의 시기와 도달 자료가 중요합니다.

임차인이 월세를 장기간 연체한 경우 임대인은 해지 통지를 거쳐 건물인도를 청구할 수 있습니다. 연체차임 금액, 연체 기간, 일부 변제 내역, 관리비 체납 여부, 해지 통지가 임차인에게 도달했는지 여부가 소송에서 다투어질 수 있습니다.

임차인이 무단 전대하거나 계약상 임차인은 퇴거했지만 제3자가 계속 점유하는 경우에는 실제 점유자를 정확히 파악해야 합니다. 전차인에게 계약 종료나 해지 효력을 주장할 수 있는지, 불법점유자로 볼 수 있는지, 별도의 사용권원이 있는지에 따라 청구 구조가 달라집니다.

매매로 소유권을 취득했거나 경매로 건물을 낙찰받았는데 기존 점유자가 나가지 않는 경우에도 건물인도가 문제됩니다. 경매 사건에서는 인도명령 대상인지, 신청기간이 지났는지, 점유자가 채무자·소유자·임차인인지에 따라 인도명령 또는 별도 건물인도소송을 선택해야 합니다.

소유자나 임대인은 먼저 자신에게 인도청구권이 있는지, 현재 건물을 누가 점유하고 있는지, 상대방의 점유권원이 언제 소멸했는지 정리해야 합니다. 계약해지 통지, 연체차임, 무단전대, 계약 종료, 실제 점유자 확인 자료를 확보해야 소송과 집행이 안정적으로 진행됩니다.

• 등기부등본, 매매계약서, 임대차계약서 등 권리관계 자료 확보하기
• 계약기간, 갱신 여부, 차임 연체액, 해지 사유 확인하기
• 해지 통지와 인도 요청을 문자, 내용증명, 녹취 등으로 남기기
• 실제 점유자, 전차인, 동거인, 사업자등록 명의자 확인하기
• 점유자가 바뀔 위험이 있으면 점유이전금지가처분 검토하기
• 인도청구와 함께 연체차임, 부당이득, 손해배상 청구 가능성 검토하기
• 승소 후 자진 인도가 없을 때 강제집행 비용과 일정을 준비하기

임차인이나 점유자는 건물인도소송을 받았다고 해서 무조건 즉시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 계약이 실제 종료되었는지, 해지 통지가 적법하게 도달했는지, 차임 연체액이 정확한지, 보증금반환과 인도의 동시이행항변이나 갱신요구권 등 방어 사유가 있는지 검토해야 합니다.

• 소장, 가처분 결정문, 내용증명 수령일과 답변서 제출기한 확인하기
• 계약기간, 갱신요구권 행사, 묵시적 갱신 여부 확인하기
• 연체차임, 관리비, 보증금 공제액이 정확한지 검토하기
• 임대인의 해지 통지가 실제 도달했는지 확인하기
• 보증금반환과 인도의 동시이행항변 가능성 검토하기
• 상가라면 권리금 회수기회 방해, 원상회복 범위도 함께 점검하기
• 조정 가능성이 있으면 인도일, 미납금, 원상회복 범위를 협의하기