공사대금

공사대금청구는 수급인이 약정된 공사를 완성했거나 기성고에 도달했음에도 도급인이 약정한 보수를 지급하지 않는 경우 제기하는 민사청구입니다. 민법상 도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 계약입니다. 공사대금 분쟁에서는 공사 완성 여부, 약정 대금, 추가공사, 하자, 지체상금, 정산합의 여부가 주요 쟁점이 됩니다.

공사대금채권은 계약서가 명확하면 비교적 단순해 보이지만, 실제 현장에서는 구두 변경, 추가공사, 설계변경, 자재비 상승, 공기 지연, 중간 정산, 하도급 관계가 얽히는 경우가 많습니다. 계약서, 견적서, 세금계산서, 거래명세서, 현장사진, 준공확인, 검수자료, 문자·카카오톡 대화가 모두 중요한 증거가 됩니다.

도급인은 하자를 이유로 공사대금 지급을 거절하거나 감액을 주장할 수 있습니다. 그러나 하자가 있다는 이유만으로 언제나 공사대금 전액 지급을 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 하자의 정도, 보수비, 미지급 공사대금, 완성 여부, 도급인의 사용·수익 여부, 하자보수와 대금지급의 동시이행관계를 구체적으로 검토해야 합니다.

공사가 완료되었고 목적물이 인도되었음에도 도급인이 잔금을 지급하지 않는 경우입니다. 도급인은 하자, 미시공, 사용승인 지연, 준공서류 미비 등을 이유로 지급을 미룰 수 있습니다. 수급인은 공사 완료 자료와 인도·사용 사실, 잔금 청구 내역, 상대방의 수령·사용 정황을 입증해야 합니다.

공사가 전체적으로 완성되지 않았더라도 계약에서 기성 단계별 지급을 약정했다면 기성금 청구가 가능합니다. 하도급 사건에서는 원사업자와 수급사업자 사이의 공사범위, 검수, 지급기일, 직불합의, 원도급대금 수령 여부가 문제될 수 있습니다. 공정률을 입증하는 사진, 현장일지, 감리 확인, 기성검사 자료가 중요합니다.

계약서에 없던 공사를 추가로 진행했거나, 설계·자재·공법이 변경되어 비용이 증가한 경우 추가공사대금이 문제됩니다. 도급인이 명시적으로 지시했는지, 묵시적으로 승인했는지, 추가공사 결과를 사용·수익하고 있는지, 기존 계약금액에 포함된 범위인지가 핵심 쟁점입니다.

도급인은 하자보수비, 지체상금, 미시공 부분, 대체공사비를 이유로 공사대금에서 공제를 주장할 수 있습니다. 수급인은 하자가 경미하거나 사용상 지장이 없는지, 지체가 도급인의 설계변경·자재지급 지연·현장 사정으로 발생했는지, 지체상금 약정이 과도한지 검토해야 합니다.

공사대금을 청구하는 수급인·하수급인은 공사 완료와 금액을 입증할 자료를 먼저 정리해야 합니다. 계약서가 없거나 추가공사가 구두로 진행된 경우라도 송금내역, 세금계산서, 견적서, 문자·카카오톡, 현장사진, 작업일지, 자재구매내역을 통해 공사범위와 대금을 연결할 수 있습니다.

• 도급계약서, 견적서, 도면, 시방서, 공정표, 변경합의 자료 확보하기
• 공사 전후 사진, 작업일지, 자재구매내역, 인력투입 내역 정리하기
• 기성금, 잔금, 추가공사대금, 부가세, 지연손해금 항목별 계산하기
• 도급인의 검수, 사용·수익, 입주, 영업개시 등 공사 수령 정황 확보하기
• 추가공사는 지시·승낙 자료와 추가비용 산정자료를 별도로 정리하기
• 상대방 재산 처분 우려가 있으면 가압류 등 보전처분 검토하기
• 목적물을 적법하게 점유 중이면 유치권 행사 가능성과 위험을 함께 검토하기

도급인이나 원사업자는 청구금액이 실제 계약범위와 맞는지, 추가공사가 승인된 것인지, 하자나 미시공이 있는지, 지체상금 공제가 가능한지 검토해야 합니다. 단순히 하자가 있다는 이유로 전액 지급을 거절하면 오히려 지연손해금이나 소송비용 부담이 커질 수 있으므로 공제 가능한 금액을 객관자료로 정리해야 합니다.

• 계약서상 공사범위, 금액, 지급시기, 하자보수, 지체상금 조항 확인하기
• 청구된 공사대금이 계약금액·기성률·추가공사 범위와 맞는지 검토하기
• 하자, 미시공, 오시공, 지체 발생 자료를 사진·견적서로 정리하기
• 추가공사를 명시적으로 승인했는지, 기존 계약범위인지 확인하기
• 이미 지급한 금액, 대물변제, 상계합의, 정산합의가 있는지 확인하기
• 가압류·유치권 행사에 대응해 가압류이의·유치권부존재확인 가능성 검토하기
• 감정이 예상되는 경우 하자목록과 공사범위 자료를 체계적으로 준비하기